Cuestionamientos a incentivos o

"premios" establecidos en Planes

Reguladores a proyectos inmobiliarios

 

Los Planes Reguladores Comunales premian el desarrollo de proyectos inmobiliarios en la medida que cumplan con ciertas condiciones otorgando, por ejemplo, mayor altura o coeficiente de constructibilidad. Estos “premios” han tenido una larga trayectoria de aceptación y rechazo y hoy nuevamente, están siendo cuestionados a raíz de un reciente dictamen de la Contraloría General de la República.

 

Hace unos años, la Contraloría cuestionó por primera vez esta forma de incentivos ya que concluyó que la ley no concedía a los Planes Reguladores la facultad de entregarlos. Pero, en la práctica, era frecuente que se desarrollaran proyectos con tales “premios”, situación que se mantuvo salvo algunos cuestionamientos aislados.

 

El año 2016 entró en vigencia la Ley N° 20.958 que establece un Sistema de Aportes al Espacio Público, que por primera vez en nuestro ordenamiento, reconoció la posibilidad de otorgar “premios” ante el cumplimiento de ciertas condiciones relacionadas con el aporte de obras al transporte público y a los espacios públicos en general. Esto provocó un aumento en los pronunciamientos de la Contraloría en el sentido que los “premios” que existían anteriormente y que no estaban relacionados al espacio público, carecían de respaldo legal, lo que causó que diversas Direcciones de Obras Municipales rechazaran solicitudes de permisos de edificación, aún con anteproyecto aprobado, y a impugnar solicitudes de recepciones definitivas de obras de edificación, en la medida que se acogieran a tales “premios”.

 

Con el objeto de dar certeza jurídica y legitimar esta situación, que en la práctica era frecuente y que se desarrollaba de buena fe, se incorporó el artículo quinto al proyecto de Ley de Transparencia del Mercado del Suelo, que declara que son válidos los incentivos y condiciones, es decir, los aludidos “premios”, contenidos en los Planes Reguladores Intercomunales o Comunales dictados con anterioridad a la entrada en vigencia de la ley Nº 20.958.

 

La División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, se pronunció respecto al alcance del artículo quinto ya mencionado declarando que: “Son válidos todos y cada uno de los incentivos y condiciones contenidos en los Planes Reguladores Intercomunales o Metropolitanos y en los Planes Reguladores Comunales, siempre que hayan sido establecidos con anterioridad a la vigencia de la Ley 20.958 que establece un Sistema de Aportes al Espacio Público, es decir antes del 15 de octubre de 2016”.

 

Con la dictación de la Ley sobre Transparencia del Mercado del Suelo y el pronunciamiento de la División de Desarrollo Urbano, el problema se había resuelto. Existía un pronunciamiento de parte del legislador y el organismo técnico competente para interpretar la ley favorablemente, en el sentido de otorgar certeza jurídica a los “premios”.

 

Sin embargo, el 25 de enero recién pasado, la Contraloría por medio del dictamen número 2745 declaró que el artículo quinto de la Ley 21.078 sobre Transparencia del Mercado del Suelo, valida los “premios” contemplados en los Planes Reguladores con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley 20.958, pero solo en la medida que cumplan con los nuevos requisitos que establece dicha Ley 20.958, en cuanto a aportes al espacio público.

 

Esta interpretación deja sin efecto, en la práctica, la validación de los “premios” que había otorgado la Ley 21.078, ya que impone el cumplimiento de requisitos a para ellos, que no existían a la fecha de la promulgación de los respectivos Planes Reguladores.

 

El dictamen de la Contraloría, que se opone al tenor literal, al sentido y a la historia de la Ley, es cuestionado por el sector inmobiliario y la Cámara Chilena de la Construcción. Por su parte, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo presentó recientemente una solicitud de reconsideración a la misma Contraloría. En consecuencia, debemos estar atentos a su respuesta y a las implicancias que ésta pueda tener.

 

FEBRERO | 2019

© 2019 Fontaine y Cía. Abogados