Recientemente fue publicado en el Diario Oficial el reglamento de la Nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria, tan esperado por el mercado inmobiliario, cuyo primer gran efecto es que con él pierden eficacia las normas de la Ley 19.537 que transitoriamente “revivieron a la vida del derecho” con el artículo 1° de la Ley 21.508.
El segundo efecto es que los condominios acogidos a las derogadas Ley de venta por pisos o Ley 19.537, cuentan con plazo de un año para dictar sus nuevos reglamentos de copropiedad inmobiliaria, adecuando sus normas a la nueva ley. Para ello, dispone un artículo transitorio que establece que corresponde al comité de administración de cada comunidad revisar el reglamento vigente y proponer a la asamblea los ajustes necesarios.
Asimismo, reglamenta una serie de obligaciones establecidas en la Ley para el administrador, el comité de administración y su presidente, las cuales deben observarse desde el momento en que se acoge el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, aun cuando estos cargos se estén ejerciendo transitoriamente por el primer propietario.
Dentro de los aspectos relevantes para la industria, está el relativo al mandato legal de establecer bienes comunes diferenciados a las edificaciones colectivas de más de 200 unidades habitacionales con destino habitacional, respecto del cual dispone:
– Que cada acceso peatonal deberá servir a un máximo de 400 unidades habitacionales.
– Si el condominio con más de 200 unidades habitacionales cuenta con más de 200 estacionamientos deberá incorporar un nuevo acceso vehicular o incrementar en uno el número de pistas de un único acceso.
– Cada grupo de ascensores, cada zona vertical de seguridad y cada recepción/conserjería deberá servir un máximo de 200 unidades habitacionales.
El Reglamento se distribuye en 8 títulos más el artículo transitorio antes referido. A continuación haremos una breve revisión de algunos de sus títulos, que por las materias reguladas no requieren mayor examen y luego haremos un análisis más extenso de ciertas reglas que resultan de especial atención para inmobiliarias en su calidad de propietarias del condominio y desarrolladores o inversionistas inmobiliarios.
El Título I corresponde al Régimen de copropiedad inmobiliaria, en donde se reitera el ámbito de aplicación de la ley y del reglamento, que es requisito para acogerse al régimen la dictación de un primer reglamento y su inscripción en el Registro de Hipotecas del Conservador de Bienes Raíces competente, haciendo extensiva esta obligación a todas las modificaciones al reglamento que se acuerden en el futuro por la asamblea y se incluye un artículo con definiciones. Por su parte, el Título V se refiere a la constitución (y término) de la copropiedad inmobiliaria, mientras que el VI, sobre condominios de interés público, se refiere al cobro de gastos comunes y convenios con empresas de servicios básicos y establece las normas especiales sobre fondo común de reserva aplicables a ellos. Finalmente, el Título VIII establece algunas disposiciones de aplicación general, entre las que destaca que mientras no se alcance la enajenación del 66% de unidades del Condominio en caso de removerse al administrador, el nuevo deberá ser designado por la propietaria del condominio.
El Título II habla De los derechos y obligaciones de los copropietarios, en donde se regulan cuestiones relacionadas a la forma de llevar el registro de copropietarios del condominio, estableciendo que para efectos de recaudar las obligaciones económicas del condominio mediante aplicaciones digitales, se requiere acuerdo previo y escrito del comité de administración, igual requisito para instituir convenios de pago con copropietarios morosos. Finalmente, destina el art. 10 al resguardo de la calidad de vida de los ocupantes permanentes del condominio. En él se hace una distinción entre ellos y los ocupantes de unidades destinadas a su uso como alojamiento temporal, hospedaje turístico, apart-hotel u otros análogos, comúnmente conocidos como uso tipo Airbnb, y permite expresamente (y por mandato del art. 8 letra j de la Ley), establecer límites y restricciones para el uso de bienes comunes por parte de estos usuarios y las correspondientes sanciones siempre y cuando ellos no signifiquen una discriminación arbitraria.
En el Título III, referente a la administración destacamos que se regula en detalle la representación de copropietarios por arrendatarios u otros ocupantes permanentes de su unidad y se introducen las normas y requisitos para la celebración de asambleas telemáticas o mixtas, la forma de llevar la contabilidad del condominio y la forma de levantar el acta de recepción de bienes comunes por parte del primer administrador.
El Título IV sobre la seguridad del condominio, reglamenta la obligación de elaborar un plan de emergencia y evacuación, la forma de actualizarlos y la obligación de entregar copia de ellos a Carabineros de Chile y Cuerpo de Bomberos, estableciendo la obligación de adjuntar la constancia de recepción por ambas entidades de los primeros planes al ingresar la solicitud de recepción definitiva de obras, o si contare con ello, antes de solicitar acoger el condominio al régimen de copropiedad.
Finalmente, como tema de interés, hacemos presente que en el Título VI sobre estacionamientos y sobre asignaciones en uso y goce exclusivo, se regulan los requisitos para solicitar al Director de Obras respectivo, una dotación menor de estacionamientos para proyectos de condominios de interés público y regula también la forma en que se pueden entregar en uso y goce exclusivo los estacionamientos vehiculares a personas con discapacidad.
