Un reciente fallo de la Corte Suprema acogió la casación en el fondo presentada por la demandante, en una reclamación deducida en contra del Conservador de Bienes Raíces de San Miguel, por rehusar la inscripción de una escritura pública de compraventa en la que dos de las vendedoras declararon ser casadas, por lo que debían comparecer los respectivos maridos autorizando la venta conforme al art. 1.749 del Código Civil. De lo contrario. impide la inscripción del acto, por tratarse un título legalmente inadmisible.
Tanto el tribunal de primera instancia como la Corte de Apelaciones de San Miguel consideraron justificado el rechazo del Conservador. Sin embargo, la Corte Suprema revocó la sentencia ordenando al Conservador de Bienes Raíces de San Miguel proceder a la inscripción por cuanto su rechazo “excede las facultades que el Reglamento respectivo le entrega (…) de modo que no cumple con los estándares previstos en su artículo 13, por lo que resulta improcedente.”
El artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces (pronto a ser denominado “Ley”), señala que “El Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica o no está en el papel competente la copia que se le presenta; si no está situada en el departamento o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales para la inscripción.”
Tenemos entonces que el Conservador no puede rehusar ni retardar las inscripciones, a pesar de que un sinnúmero de oficios demoran innecesariamente las inscripciones, requiriendo información que, como precisa el fallo, excede sus facultades. Como, por ejemplo, para un proyecto inmobiliario requerir el archivo del permiso de edificación y sus modificaciones o para una venta hecha por una sociedad anónima requerir la junta extraordinaria que autorice la venta del bien raíz, tomándose los 60 días de vigencia del repertorio como una especie de plazo para revisar el título y recién al vencimiento de este efectuar sus observaciones a él.
Todo ello afecta también los plazos de ejecución de un desarrollo inmobiliario. Por ejemplo, se demora injustificadamente la inscripción de una servidumbre necesaria para dotar de servicios domiciliarios a un inmueble, incidiendo a veces en la ruta crítica de la recepción de un proyecto. Peor aún, cuando se realizan observaciones o se produce un retraso significativo en la inscripción de las compraventas de las unidades que resultan del mismo, lo que afecta los plazos de entrega de inmuebles, percepción del precio, alzamiento de garantías y pago de líneas de construcción, entre otros.
Tanto es así que el legislador, a través de la Ley 21.718 sobre Agilización de Permisos de Construcción, incorpora al Código Orgánico de Tribunales un nuevo artículo 451 que indica que los Conservadores deberán inscribir los títulos que se le presenten en los distintos registros a su cargo “dentro del plazo máximo de veinte días desde la presentación de los requerimientos” y establece que, que una vez subsanados los eventuales reparos que se hicieren a las solicitudes, “el plazo para inscribir será de diez días, contado desde el reingreso”. Por su parte, una vez que entre en vigencia la Ley 21.722 que Modifica el Sistema Registral y Notarial, el 2 de abril de 2026, los Conservadores, al efectuar reparos, deberán expresar los fundamentos de su negativa en forma detallada y por escrito, lo que como se establece en dicha ley será fiscalizado por los fiscales judiciales y podrá ser reclamado por los usuarios ante el Servicio Nacional del Consumidor.
Tanto este fallo de la Corte Suprema como las reciente modificaciones legales que afectan al sistema registral, son un llamado de atención a los distintos Conservadores, quienes deben actuar con estricto apego a la ley y dentro del margen que ésta les fija y no aplicar prácticas que, al margen de la Ley, en definitiva, entorpecen el normal desarrollo de un proyecto inmobiliario.
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1 Roles: 4º Juzgado Civil de San Miguel V-99-2022; Corte de Apelaciones de San Miguel 1081-2023 Civil; Corte Suprema 20.653-24.
2 El artículo 14 del Reglamento del Registro Conservatorio también establece otra causal, que no aplica al fallo en análisis.
