La reactivación del sector inmobiliario, después de varios años en crisis, pareciera ser que ya comienza. Desde el punto de vista de la inversión pública y privada, la reciente Ley Marco de Autorizaciones Sectoriales busca reducir los tiempos en la tramitación de permisos y así agilizar la ejecución de proyectos de infraestructura, mientras que, desde el punto de vista del consumidor final, la disminución de las tasas de interés para créditos hipotecarios impulsada por el Banco Central, junto a beneficios como el subsidio de hasta un 0,6 de los créditos hipotecarios para la adquisición de viviendas nuevas, son un real incentivo y golpe energético para la industria.
No obstante, dichos avances no son suficientes y de hecho se requiere de una voluntad real público – privada, tendiente a levantar al sector, con una visión clara que impulse un planificación y medidas objetivas, aplicables desde ya y por un período prolongado en el tiempo, que sirvan para volver a ganar la confianza del sector empresarial en la actividad inmobiliaria, y a la vez, que cumplan con satisfacer necesidades reales y latentes de las personas, como son la posibilidad de adquirir una vivienda y sobre todo el mejorar sus pensiones.
Para lo anterior no se necesitan grandes ideas, ni tampoco cambios tan profundos, sino que solamente se requiere utilizar, sin ideología alguna, las herramientas que ya tenemos y así fortalecer a los distintos actores que participan de la actividad inmobiliaria, ya sean éstos públicos o privados, desarrolladores, rentistas, financistas, consumidores finales, etc. Y es ahí, donde aparecen actores que ya todos conocemos, y que atendido el mandato que conforme a derecho se les ha otorgado, también debieran ser un actor clave y protagonista de la industria inmobiliaria. Dichos actores son las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP).
Con la reforma previsional transversalmente aprobada el presente año, se fortaleció aún más su rol como sociedades anónimas con objeto exclusivo consistente en administrar los Fondos de Pensiones y otorgar y administrar las prestaciones y beneficios que establece la ley. Dentro de dicho mandato y de conformidad al artículo 45 del DL 3.500 (noviembre 1980), deben realizar inversiones con la única finalidad de obtener rentabilidad y seguridad con la respectiva inversión. De esta manera, su marco regulatorio fija los lineamientos a seguir en relación a los distintos instrumentos en los cuales pueden invertir, establece límites para incentivar la diversificación en las inversiones, como así también para restringir la concentración en la propiedad y control de ellas y, por otro lado, da mayor flexibilidad en aquellas inversiones que por su naturaleza lo requieren.
Dichas inversiones, dentro de las cuales tenemos instrumentos, operaciones y contratos representativos de activos inmobiliarios, son de gran importancia para el desarrollo de la industria inmobiliaria y, además, una muy buena herramienta para mejorar y asegurar las pensiones de los afiliados. Entre otras razones, este tipo de inversiones, que forman parte de los llamados activos alternativos, son de menor liquidez, pero con una buena y segura rentabilidad en el largo plazo.
En consecuencia, es clave para mejorar las pensiones de las personas y a la vez contribuir a la reactivación de la industria inmobiliaria, fortalecer el rol las AFP e incentivar una mayor flexibilidad en la actual inversión de sus recursos en activos inmobiliarios. Frente a ello, las carteras de referencia (benchmarks) y las licitaciones de stock contempladas en la ley son un verdadero desafío.
