Uno de los contratos con mayor conocimiento en el ámbito comercial es el contrato de arrendamiento sobre bienes raíces. Y uno de los derechos menos conocidos que posee el arrendatario es el derecho a terminar el contrato de arrendamiento si el bien arrendado no se encuentra en buenas condiciones o en un estado que sirva para el uso pactado, de acuerdo al artículo 1932 del Código Civil.
Así, si arriendo un auto y ya no sirve para conducirlo por fallas severas imposibilitando su uso, el arrendatario tiene derecho a terminar el contrato. O si arriendo un inmueble para residir, pero el inmueble tiene riesgo de derrumbe, puedo terminarlo por vicios.
Un caso real
Este derecho fue recientemente recordado en un fallo de la Excma. Corte Suprema.
Dos partes suscribieron un contrato de arrendamiento respecto de un inmueble, donde lo relevante es que se pactó que el inmueble tendría un destino exclusivamente industrial, que es al que se dedica la arrendataria.
El conflicto surge cuando las autoridades municipales de la Dirección de Obras Municipales declararon que el inmueble no podía ser destinado para un uso industrial debido a que se ubica en una zona dentro del plano regulador comunal que no permite dicha actividad. Ante esta situación, el arrendatario envió al arrendador una carta dando por terminado el contrato, fundado en la imposibilidad de utilizar el inmueble arrendado y entregándolo en marzo de 2023.
El arrendador, en respuesta, demandó el cumplimiento del contrato exigiendo el pago de las rentas restantes del contrato, más el pago de los gastos domiciliarios. En su defensa, la arrendataria alegó que el bien no servía para el fin último que fue contratado, demandando reconvencionalmente su término.
Si ya no sirve, se puede terminar
En su fallo, la Corte Suprema declaró terminado el contrato de arrendamiento por la imposibilidad del uso de la cosa, estimando que el arrendatario tiene derecho de terminar el contrato y entregar el inmueble si el bien arrendado no se encuentra en estado de ser utilizada por el arrendatario.
En sus propias palabras, “no cabe sino concluir que la calidad del inmueble arrendado, lo que está definido no sólo por su materialidad, sino también por las limitaciones jurídicas que lo afecten, impide al arrendatario hacer uso de él, naciendo para su parte el derecho a poner término al contrato (…)”.
Así, lo relevante es el uso del bien, agregando que además de su uso material, puede ser limitado en sus efectos jurídicos, como es el destino exclusivo que le otorgan las partes.
Es más, el mismo fallo llegó a establecer que la clásica cláusula en que tanto el arrendador y el arrendatario declaran conocer el estado de la cosa, no altera este derecho, de lo que se desprende que este tipo de cláusulas, tan usuales en la práctica, no impide el término del contrato en estas situaciones.
Un derecho más que razonable
El fallo de la Excma. Corte Suprema, más que novedoso, es un simple “recordatorio” de un derecho que goza de toda lógica. Si el bien no sirve objetivamente para los fines queridos o pactados por el arrendatario, puede terminar el contrato.
En rigor, este derecho no es más que una consecuencia del artículo 1545 del Código Civil, que exige a las partes honrar lo pactado, y en este caso si el bien arrendado se pactó para un fin que ya no puede ser ejercido, resulta de toda justicia terminar el vínculo contractual como mecanismo de extinción de las obligaciones.
Fallo: 59593-2024.
