El Decreto Modificatorio N° 05, que regula las “urbanizaciones voluntarias”, permitirá al propietario o interesado, asumir cargas adicionales bajo un marco claro y siempre con autorización municipal previa, viabilizando proyectos que antes podían quedar bloqueados por afectaciones superiores a los márgenes legales y facilitando la inserción urbana y conectividad de nuevas iniciativas. El decreto adecua la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones para incorporar este nuevo tipo de urbanizaciones, de conformidad con los cambios introducidos por la Ley Miscelánea y hoy se encuentra para su toma de razón en la Contraloría General de la República.
Hasta la publicación de la Ley N°21.558 (25 de abril de 2023), que Modifica Diversos Cuerpos Normativos para Adecuarlos al Plan de Emergencia Habitacional y Facilitar la Ejecución de Obras Urbanas, también conocida como “Ley Miscelánea”, la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) solo reconocía 3 tipos de urbanización obligatoria:
• Loteos.
• Subdivisiones afectas a utilidad pública.
• Proyectos que se acogieran al Régimen de Copropiedad Inmobiliaria, cuyo predio estuviera afecta a utilidad pública.
En esos casos, la ley establece topes legales (44% en loteos, 30% divisiones afectas a utilidad pública – se discutía respecto al % aplicable para los casos de copropiedad inmobiliaria) y ejecutar a su costo las obras de urbanización que correspondieran, conforme lo dispuesto en el art. 134 de la LGUC (pavimentos, redes sanitarias y de energía, aguas lluvias, alcantarillado, entre otras).
El problema surgía cuando la afectación a utilidad pública excedía esos topes legales. Así, mediante DDU 371, cuyo criterio sería ratificado posteriormente por la Contraloría General de la República (Dictamen E219182/22), concluyeron que no era jurídicamente posible urbanizar o ceder voluntariamente cuando se excedían los límites legales, lo que generaba un problema práctico y “bloqueo” para proyectos que se encontraran en dicha situación.
La Ley N° 21.558 modificó el art. 65 de la LGUC, incorporando un cuarto caso de urbanización de suelo – las “urbanizaciones voluntarias” -, que corresponden a “aquellas ejecutadas en el espacio público o al interior de un predio por parte de su propietario, desvinculadas del proceso de división del suelo, sujetas siempre a aprobación previo de la municipalidad respectiva”. Además, se modificó el art. 70 de la LGUC autorizando expresamente la cesión voluntaria de superficies que excedan el tope legal.
El Decreto Modificatorio N° 05 distingue 2 escenarios:
1. Urbanizaciones voluntarias vinculadas a división de suelo: Corresponden a aquellos casos en que el propietario desea ceder más superficie que la obligatoria. Se sujetan a las mismas reglas ya conocidas para las urbanizaciones obligatorias, debiendo autorizarse su ejecución en el mismo permiso otorgado por la DOM – según se trate de una loteo, condominio afecto a utilidad pública, o división afecta.
2. Urbanizaciones voluntarias desvinculadas de división de suelo: Se entrega una herramienta de gran relevancia práctica, distinguiendo a su vez si las obras se ejecutaran en el espacio público existente por el interesado o al interior del terreno del propietario, que se encuentre o no afecto a utilidad pública por el IPT respectivo, estableciendo mayores exigencias respecto de este último caso.
Estas obras requerirán autorización municipal previa y permiso de urbanización otorgado por la DOM correspondiente, cediendo gratuitamente las superficies que correspondan con la obtención de su recepción definitiva, y encontrándose exentas del pago de derechos municipales. Además, respecto de este tipo de urbanización voluntaria, no se admite la posibilidad de “garantizar” las obras.
Nos parece relevante destacar, aunque no corresponda directamente a una modificación introducida como consecuencia de las urbanizaciones voluntarias, que una vez que entre en vigencia, la nueva normativa eliminará la exigencia relativa a la obligación de incluir en los Certificados de Informaciones Previas las áreas afectas a utilidad pública en que hay obligación de urbanizar, ajustándose de esta forma al criterio que han seguido en el último tiempo nuestros tribunales superiores de justicia y la CGR, esto es, que lo informado en los CIP no fijan norma urbanística si contiene errores.
