El mes pasado se publicó la Circular DDU 528, sobre “Normativa aplicable al Tratamiento del espacio público” que busca aclarar cuáles son los requisitos exigibles en el espacio público para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Esta Circular fue emitida en respuesta a la presentación de diversas consultas relacionadas con la juridicidad de exigencias impuestas por las Municipalidades para el otorgamiento de Permisos, ya que aparentemente tales exigencias implicaban mayores requisitos y restricciones que aquellos contemplados en las normas urbanísticas.
El hecho de que se tenga que aclarar estas materias es señal del gran problema de fondo que afecta a la actividad inmobiliaria: la falta de certeza al momento de aplicar las normas por parte de las Direcciones de Obras y la inexistencia de consecuencias relevantes frente a rechazos infundados. Tanto este tipo de Circulares con instrucciones para la correcta aplicación de la Ley y la Ordenanza, como los reclamos ante la Seremi tienen un rol protagónico en la solución de los problemas derivados de la “permisología”.
Es importante tener en consideración que la discrecionalidad por parte de las Direcciones de Obras Municipales, al momento de otorgar un permiso de edificación, es limitada, siendo un procedimiento reglado como se desprende del artículo 1.4.2 inciso primero de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones: “Los documentos y requisitos exigidos en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y en esta Ordenanza para la obtención de permisos, recepciones, aprobación de anteproyectos y demás solicitudes ante las Direcciones de Obras Municipales, constituyen las únicas exigencias que deben cumplirse, sin perjuicio de requisitos que, en forma explícita y para los mismos efectos, exijan otras leyes”.
La naturaleza reglada de los procedimientos relacionados con el otorgamiento de permisos, recepciones y otras autorizaciones entra en conflicto con lo que ocurre en la práctica, ya que al tramitar solicitudes ante las Direcciones de Obras Municipales no es extraño encontrar observaciones de dos tipos:
• Rechazos a solicitudes derivados de la aplicación incorrecta de normas urbanísticas, por ejemplo, una negativa por considerar que una actividad no se encuentra permitida, a pesar de que se trata de una actividad enmarcada en uso de suelo permitido.
• La imposición de mayores exigencias a aquellas establecidas en el Ordenamiento Jurídico, por ejemplo, exigir obras en el espacio público en situaciones donde no es procedente; o como ocurría al momento de la entrada en vigencia de la Ley de Aportes, en que se produjo la exigencia del pago de aportes en situaciones donde no era procedente.
Se pueden citar más ejemplos, pero todos los casos derivan de situaciones donde las Direcciones de Obras aplican mal las normas, como ocurrió en los casos que motivaron la emisión de la Circular DDU 528.
La principal herramienta con que cuentan los afectados en estas situaciones es el reclamo a las Secretarías Regionales del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (SEREMI MINVU), regulado en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, el que permite que a estas reparticiones resolver los reclamos, ordenar a la Dirección de Obras a ajustar sus resoluciones a Derecho e incluso dictar las resoluciones de reemplazo y enmienda, si la Dirección no cumple con las instrucciones dentro plazo.
La relevancia de esta herramienta es de tal magnitud que fue objeto de un reforzamiento a través de la Ley 21.718 sobre agilización de permisos de construcción, ley que va a cumplir un año desde su publicación. Si bien el refuerzo es positivo, y se incluye una nueva fase ante las Cortes de Apelaciones, no ha sido suficiente para resolver los problemas antes expuestos y, en definitiva, combatir los plazos excesivos para tramitar solicitudes ante las Direcciones Obras y la discrecionalidad en sus pronunciamientos.
En consecuencia, la solución para agilizar los permisos no va necesariamente de la mano de un cambio normativo, sino de un refuerzo a la DDU y a los departamentos de las SEREMI que conocen y resuelven los reclamos, de manera que éstos puedan ser respondidos oportunamente.
