El Proyecto de Ley para la Reconstrucción Nacional, que ingresó a la Cámara de Diputados el pasado 22 de abril, contempla una exención temporal del IVA a la vivienda con el objetivo de incentivar la venta de departamentos y casas.
A continuación, les informamos sobre sus alcances, según se contempla actualmente en el proyecto, sin perjuicio de que pueda sufrir cambios o, incluso, pueda ser rechazado en el proceso de discusión de la ley:
1. Exención transitoria de IVA a la vivienda
El proyecto propone una exención transitoria del Impuesto al Valor Agregado (IVA) para las ventas de bienes inmuebles destinados a la habitación, independiente del valor, superficie o número de unidades que contemple el proyecto inmobiliario.
Esta medida beneficiaría a las compraventas que se otorguen, o que se hubieren prometido, dentro del período de un año contado desde el primer día hábil del mes subsiguiente de la publicación de la ley en el Diario Oficial, siempre que cumplan con determinados requisitos.
2. Requisitos para acceder a la exención
Para que aplique la exención sería necesario cumplir copulativamente con los siguientes requisitos:
• El inmueble debe tener destino habitacional: El objeto de la venta necesariamente debe ser una “vivienda”. El beneficio se extiende a las bodegas y estacionamientos siempre y cuando se venden en el mismo acto y estén amparadas por la misma recepción municipal total o parcial.
• Primera enajenación: Debe tratarse de la primera transferencia de un inmueble nuevo, para los efectos del proyecto, no se considera “primera enajenación” la transferencia entre empresas relacionadas.
• Recepción Municipal anterior: A la fecha de publicación de la ley, la vivienda ya debe contar con recepción definitiva o parcial otorgada por la Dirección de Obras Municipales, lo que deberá acreditarse con el certificado respectivo con fecha anterior a la publicación de la ley.
• Formalidad y Plazo: La escritura de compraventa debe ser otorgada dentro del año de vigencia. Excepcionalmente si la escritura es de fecha posterior, podrá acogerse a este beneficio cuando la promesa de compraventa se hubiere suscrito dentro del año de vigencia, sea por escritura pública o instrumento privado protocolizado.
3. Tratamiento del Crédito Fiscal
El proyecto dispone expresamente que el empleo del beneficio no impedirá al vendedor utilizar el crédito fiscal soportado en la adquisición de los bienes y servicios destinados a la construcción de los inmuebles que se acojan a esta exención, pudiendo descargarlos con otros débitos fiscales generados en otras operaciones.
Alternativamente, podrá el vendedor optar a que el respectivo crédito fiscal forme parte del costo de la vivienda o, en caso que la opción se adopte en un ejercicio distinto al de enajenación, deducirlo como un gasto.
Finalmente, las ventas que efectúen los contribuyentes acogiéndose a esta exención no se considerarán en el cálculo para determinar la proporcionalidad en el uso del crédito fiscal.
4. Situación del IVA entre el ingreso del proyecto y el inicio de vigencia (Retroactividad)
Con el objeto de no detener el mercado inmobiliario en la expectativa de la dictación del proyecto de ley, se dispone que, respecto aquellas compraventa otorgadas entre el ingreso del proyecto –22 de abril de 2026– hasta el primer día hábil del mes subsiguiente de la publicación –inicio de la vigencia del beneficio–, podrán acogerse a la exención por la vía de la solicitud de devolución del IVA recargado en la operación, siempre que acredite haber restituido dicho monto al comprador que efectivamente lo soportó.
Para acogerse a este beneficio, la escritura pública de compraventa debe hacer mención expresa a la circunstancia de haberse pagado el impuesto correspondiente y de acogerse al beneficio que estaría otorgando el proyecto de ley.
5. Instrucciones del SII
En caso de aprobarse el proyecto de ley respecto de este beneficio, se indica expresamente que el Servicio de Impuestos Internos impartirá las instrucciones para la correcta aplicación de la exención mediante una resolución, y estaría facultado para establecer requisitos de documentación, registro y acreditación.
