“Someter un material usado a un proceso para que se pueda volver a utilizar”. Esta es la definición que nos entrega la RAE del término “reciclar”. Es transversal el apoyo y la importancia que tiene esta palabra en la actualidad, que nos permite reducir la contaminación, ahorrar recursos y energía, minimizar el impacto ambiental, y promover un futuro más sostenible. Pero, ¿qué pasa con el denominado “Reciclaje Urbano”?
En el último tiempo, hemos visto que ha crecido el interés en el desarrollo de proyectos de reconversión de inmuebles de oficinas a viviendas, lo que constituye una respuesta lógica frente a los niveles de vacancia que presentan este tipo de propiedades desde los inicios de la pandemia, y a través del cual se busca dar mayor dinamismo a las zonas céntricas de las ciudades. Este proceso no es novedad en otros países y ha sido adoptado con bastante éxito, por ejemplo, en Estados Unidos, algunos países de Europa, México y Perú.
Algunas de las ventajas de este tipo de proyectos son los menores costos que involucra para su desarrollador, que no debe tramitar un Permiso de Demolición y un Permiso de Edificación de Obra Nueva (dependiendo el tipo de transformación), para recién iniciar las construcciones, el uso eficiente que permite darle a unidades con bajos niveles de ocupación en su uso actual y su excelente conectividad al estar inmersos en núcleos urbanos consolidados.
La principal dificultad que enfrentan este tipo de proyectos, además de los aspectos técnicos y legales que se indicarán más adelante, es determinar si el cambio de destino efectivamente permitirá lograr el rendimiento económico esperado para el proyecto. Esto será fundamental para conseguir el financiamiento requerido para este tipo de proyectos, que pueden resultar costosos considerando el tipo de modificaciones que involucran.
En cuanto a las experiencias internacionales y sin entrar en el análisis particular de cada una, los países han establecido diversas medidas público-privadas para fomentar el desarrollo de proyectos de reconversión, por ejemplo:
• Ofrecer a los propietarios de edificios destinados a oficinas importantes reducciones en el impuesto territorial por largos períodos, a cambio de la conversión de los edificios a un uso residencial.
• Ofrecer incentivos tales como una mayor densidad que la permitida, considerando el nuevo uso de sus unidades.
• No requerir nuevos estacionamientos o bicicleteros, atendiendo su ubicación, conectividad y época original de construcción.
A nivel local, en Santiago Centro ya hay experiencias de este tipo, y recientemente se han aprobado 2 proyectos de reconversión de oficinas en viviendas de mayor envergadura, existiendo un creciente interés en este tipo de iniciativas. Entonces, ¿cuáles son los principales desafíos técnicos y legales de los proyectos de reconversión de oficinas a departamentos?
Si bien nuestro ordenamiento establece mecanismos para aprobar cambios de destino y para obtener permisos de ampliación y de alteración, la regulación de un nuevo Permiso de Reconversión podría simplificar y reducir los tiempos de aprobación de estos proyectos.
Asimismo, motivar la ejecución de este tipo de proyectos en zonas urbanas de gran conectividad pero subutilizadas, introduciendo incentivos en los planes reguladores comunales, estimular a través de políticas habitacionales la implementación de planes seccionales de remodelación urbana, conforme al Capítulo VI de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
Resulta indispensable para conseguir lo anterior, legislar condiciones adecuadas para la tramitación de proyectos emplazados en zonas de conservación histórica o zonas típicas y el diseño de políticas de subsidio habitacional que favorezcan la reconversión y ubicación de beneficiarios en zonas céntricas de las ciudades.
De esta forma, el denominado “Reciclaje Urbano” se presenta como una alternativa interesante para dinamizar el centro de las ciudades y fomentar su desarrollo sostenible en el tiempo, aprovechando la infraestructura existente de forma eficiente, revitalizando áreas urbanas, adaptándose a la demanda de viviendas en sectores que cuentan con buena conexión.
