En reciente fallo de un Recurso de Protección, la Corte Suprema ha considerado arbitrario y/o ilegal la actuación de un Banco que, ejecutando un mandato otorgado por un vendedor, aplicó el producto de la venta de un inmueble hipotecado al mismo Banco a obligaciones cuya exigibilidad se discute.
El mandato para pagar obligaciones del vendedor en una operación hipotecaria
El mandato que el Banco acreedor pretendió ejercer, es aquel que se incluye en una escritura de compraventa de un inmueble hipotecado a un Banco, donde éste, para concurrir a la firma alzando sus gravámenes sobre el inmueble objeto del contrato, exige un mandato por el cual se le faculta para que el producto de la venta del inmueble lo destine al pago de cualquier obligación directa o indirecta, vigente o vencida del deudor.
Cuando la ejecución del mandato constituye auto tutela
El Banco acreedor aplicó el producto de la venta tanto a pagar un crédito hipotecario vigente, como a otras deudas no vigentes, una con vencimiento en el año 2011, otra vencida en 2013 y una tercera en cuotas cuya última cuota vencía en el año 2014.
La Corte Suprema señaló que si bien el recurso de protección no es la instancia que ha establecido el legislador para determinar la exigibilidad de determinadas obligaciones, por cuanto la forma legal de solicitar el cumplimiento de cualquier obligación que se estima incumplida es a través de las acciones jurisdiccionales correspondientes, ya sea por las vías ordinarias o ejecutivas, éste busca cautelar que las garantías constitucionales no sean vulneradas y proteger a los ciudadanos de dichas contravenciones. La Corte estima que así ha ocurrido en este caso, al pretender el Banco, por sí y ante sí, cobrar deudas cuya exigibilidad actualmente discutida no ha podido ser planteada en una instancia judicial, como es el caso de las deudas correspondientes a las operaciones cuyos vencimientos databan de los años 2011,2013 y 2014.
Ejecución de hipoteca sin juicio constituye auto tutela
La auto tutela o justicia por propia mano se contrapone al Derecho a la defensa jurídica que la Constitución reconoce a toda persona, en el artículo 19 N° 3. En este sentido, la Corte Suprema señala que la hipoteca, como caución real, podrá ser perseguida por el acreedor, con el fin de pagarse preferentemente con el producto de su remate. De esta forma, para que el acreedor pueda hacer efectiva la hipoteca, es menester que previamente haya reclamado la exigibilidad de la obligación que ésta se encuentra garantizando, sin que pueda hacer efectiva la obligación principal directamente en la accesoria; “actuación que, por lo anterior, se torna arbitraria, pues constituye un verdadero acto de auto tutela que debe ser remediada por esta vía cautelar.”
De lo anterior, se puede concluir que, en caso alguno, el mandato otorgado a un acreedor hipotecario en una escritura pública, que lo habilita para percibir el precio de la compraventa y para pagarse de su obligaciones, se extiende aquellas obligaciones cuya vigencia se discute, ya que no opera la compensación por el solo ministerio de la ley, por estar en cuestión la exigibilidad de las obligaciones.
