El reciente dictamen emitido por el Sernac ha preocupado a la industria inmobiliaria por sus implicancias, al establecer una interpretación administrativa sobre el valor legal de las comunicaciones entre las empresas inmobiliarias (proveedor), y quienes suscriben promesas de compraventas (consumidores). El dictamen se enfoca en los plazos de entrega en ventas «en blanco» (proyectos con permiso de edificación sin inicio de obras) o «en verde» (con permiso y obras en ejecución).
En primer lugar, resulta relevante señalar que los dictámenes interpretativos del Sernac tienen un alcance limitado únicamente a los funcionarios de dicho Servicio. En consecuencia, para los proveedores solo constituyen directrices a considerar al momento de evaluar el cumplimiento de sus obligaciones legales y no una obligación o requisito legal para la validez de su actuar.
En particular, la interpretación que hace el dictamen recae sobre 2 fundamentos esenciales: integración publicitaria y deber de profesionalidad.
El principio de integración publicitaria, establecido tanto en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) como en la Ley de Protección a los Derechos del Consumidor (LPDC), establece como elemento esencial de la formación del consentimiento por parte del consumidor la información proporcionada por el proveedor inmobiliario al efecto, lo que incluye todas las comunicaciones formales efectuadas por éste (medios publicitarios físicos y digitales, comunicaciones por correo electrónico, aplicaciones de mensajería).
Por otro lado, analiza el deber de profesionalidad del proveedor inmobiliario, en base al artículo 23 de la LPDC, e interpreta que este último, considerando su experiencia y conocimiento técnico sobre la materia, debe ajustar sus compromisos contractuales y publicitarios al tiempo requerido para la obtención de la Recepción Definitiva de la DOM. Sin embargo, estimamos que esta afirmación podría sentar una premisa peligrosa, al presumir un control del proveedor inmobiliario sobre procesos administrativos cuyos plazos y su (in)cumplimiento, en la práctica, dependen de un tercero: la autoridad.
Según la interpretación que hace el Sernac, si la publicidad y el contrato de promesa establecen un plazo para la celebración del contrato, dentro del cual debe haberse recibido el inmueble prometido vender, el no cumplimiento de este plazo significa un incumplimiento contractual, dando derecho por una parte a la ejecución de la garantía recibida en cumplimiento del art. 138 bis de la LGUC y también, en los casos en que el proveedor inmobiliario ha sido “poco diligente”, perseguir la correspondiente indemnización de perjuicios y responsabilidad por infracción al deber de profesionalidad.
Lo que resulta abiertamente peligroso en la interpretación administrativa hecha por el Sernac ¿Cuándo se estima que el proveedor inmobiliario ha sido diligente?
En los casos de venta “en blanco” y venta “en verde”, si bien se trata de proyectos que cuentan con su respectivo Permiso de Obra Nueva, la gran mayoría de ellos atraviesa durante su ejecución por una Modificación de Permiso, previo a tramitar su recepción definitiva, ambos trámites tienen un plazo legal de tramitación total de hasta 120 días (esto sin perjuicio de los nuevos plazos que entrarán en vigencia en virtud de la ley de agilización de permisos de construcción).
El informe “Observatorio de Plazos” elaborado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios en conjunto con Toctoc en diciembre de 2023, que revisa plazos de tramitación de las distintas autorizaciones DOM (anteproyectos, permisos, sus modificaciones y recepciones y trámite de copropiedad) en el período 2019-2023, en las comunas de la Región Metropolitana y otras 10 comunas del país, concluye lo siguiente:
– Plazo promedio MP en Región Metropolitana: 206 días (siendo el menor 96 días y el mayor 471 días), el aumento en dicho período fue de 42,1%
– Plazo promedio RD en Región Metropolitana: 71 días (siendo el menor 29 días y el mayor 204 días), el aumento en dicho período fue de 24,6%
– Plazo promedio Copropiedad en Región Metropolitana: 141 días (siendo el menor 51 días y el mayor 311 días), el aumento en dicho período fue de 82,2%
La interpretación del Sernac impone como deber al proveedor inmobiliario el “estar al tanto de los tiempos necesarios para la obtención de la aprobación de la recepción definitiva”, considerando que ello forma parte de su responsabilidad y permite garantizar las fechas de entrega comprometidas.
Sin embargo, considerando que entre la fecha de suscripción de promesas en blanco o en verde y la obtención de la Recepción Definitiva de la DOM pueden mediar plazos de 1 a 2 años, ¿Puede el Sernac prescindir en su interpretación del principio de celeridad administrativo, de la obligación legal de cumplimiento de los plazos o de la prohibición de que un procedimiento administrativo exceda de 6 meses?
En este contexto, cabe preguntarse si el deber de profesionalidad puede extenderse al punto de exigir al proveedor inmobiliario fechas de entrega respecto de las cuales debe “estar al tanto”, sin contar con control ni certeza razonable sobre su cumplimiento, más allá de lo que la ley expresamente dispone.
