Ante la creciente judicialización que han experimentado los anteproyectos y permisos de edificación otorgados por las distintas Direcciones de Obras Municipales, de la revisión tanto de los dictámenes de la Contraloría General de la República como de fallos de la Corte Suprema, se advierte la necesidad de tener claridad respecto a la normativa urbanística vigente.
En orden a fortalecer los derechos que se adquieren de ambas autorizaciones—ganar el congelamiento de las normas o el derecho a edificar según sea el caso— es indispensable cumplir tanto con las formalidades de presentación y tramitación de ambas solicitudes, como con la legislación vigente.
La normativa urbanística vigente se encuentra contenida en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, su ordenanza y los respectivos instrumentos de planificación territorial que regulan la zona en que el proyecto inmobiliario se emplazará. Hay que tener presente que los instrumentos de planificación aludidos, no serán aplicables, en el evento que contradigan en todo o parte a la Ley y a su ordenanza.
Un ejemplo es el reciente fallo de la Corte Suprema que acoge un recurso de ilegalidad presentado por la Junta de Vecinos Parque Gorostiaga en contra de la Municipalidad de Ñuñoa y que deja sin efecto el Anteproyecto N° 4, otorgado por la Dirección de Obras Municipales de Ñuñoa, ingresado con un día de anticipación al congelamiento del Plan Regulador Comunal.
El fallo tuvo a la vista el incumplimiento de requisitos de forma, como el no acreditar la calidad de promitente comprador de la inmobiliaria que solicitó el permiso sin acompañar copia de las respectivas promesas de compraventa otorgadas por escritura pública. Asimismo, la Corte Suprema argumentó que se había vulnerado la legislación aplicable, al intentar edificar un proyecto que no cumplía con las normas establecidas en el plan regulador comunal para la zona en el cual éste se emplazaba.
Proyecto de ley sobre “Transparencia del mercado del suelo e incrementos de valor por ampliaciones del límite urbano”
Recientemente fue aprobado por el Tribunal Constitucional el proyecto de ley en referencia, que modifica la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Entre otros cambios, establece una importante norma de interpretación en relación a la posibilidad de contemplar premios o incentivos en los planes reguladores comunales.
Esta facultad fue introducida a la referida ley, en virtud de la norma que estableció el Sistema de Aportes al Espacio Público, la que dispuso que en las zonas en que se concedan los indicados premios o incentivos, no podrán aplicarse los beneficios de fusión de terrenos y conjunto armónico.
La Contraloría General de la República ha estimado que los premios establecidos en los Planes Reguladores Comunales de Las Condes y Santiago son ilegales, instruyendo a las respectivas Direcciones de Obras a tomar las medidas necesarias respecto de ciertos permisos de edificación concedidos haciendo uso de aquellos premios y también, a abstenerse de aplicarlos en el futuro.
Específicamente, respecto de la facultad de otorgar incentivos introducida a la Ley General de Urbanismo y Construcciones por la Ley de Sistemas de Aportes al Espacio Público, la Contraloría ha señalado, que si bien la norma permite que los planes fijen incentivos, simultáneamente prevé, que su aprobación no permitirá la aplicación de los beneficios de fusión de terrenos y conjunto armónico. Esto último, no está regulado en los planes de las comunas aludidas. La interpretación que señala el proyecto de ley en comentario, resuelve esta objeción de la autoridad contralora al interpretar como válidos, los premios o incentivos existentes en los planes reguladores comunales con anterioridad a la entrada en vigencia de la Ley sobre Sistemas de Aportes al Espacio Público. También aclara que la limitación de beneficios, no será aplicable a dichos planes reguladores.
