El día 4 de enero de 2021, fue publicada en el Diario Oficial la Ley número 21.299 que permite la postergación de cuotas de créditos hipotecarios y crea la garantía estatal para caucionar cuotas postergadas.
Esta Ley permite que los bancos, cooperativas de ahorro y crédito, agentes administradores de mutuos hipotecarios endosables, acreedores de los mutuos hipotecarios otorgados por los mencionados agentes administradores y compañías de seguros, puedan, a solicitud del deudor, otorgar “créditos de postergación”.
Los créditos de postergación se materializarán mediante contratos de mutuo de dinero otorgados por escritura pública por un acreedor al deudor de un crédito hipotecario, con el exclusivo objeto de pagar determinadas cuotas de dicho crédito.
Adicionalmente, el deudor podrá otorgar un mandato irrevocable al acreedor para que este último, en representación del deudor, celebre el contrato de crédito de postergación, pague las cuotas del crédito hipotecario singularizado en el contrato de crédito de postergación, solicite la respectiva inscripción ante el Conservador de Bienes Raíces competente y practique cualquier diligencia adicional que al efecto se requiera, incluida la corrección de errores numéricos o relativos a la individualización de las partes, los datos del mandato, del crédito hipotecario, del crédito de postergación o de la respectiva garantía hipotecaria.
En el momento del pago de las referidas cuotas, la hipoteca que garantiza el crédito hipotecario cuyas cuotas fueron pagadas, pasará a garantizar también, por el solo ministerio de la ley y de forma indivisible, la totalidad de las obligaciones del crédito de postergación, en beneficio del acreedor.
El crédito de postergación no esta gravado con el impuesto de timbres y estampillas del decreto ley N° 3.475, de 1980, que modifica la ley de timbres y estampillas contenida en el decreto ley N° 619, de 1974.
CONDICIONES DEL CRÉDITO DE POSTERGACIÓN
En cuanto a las condiciones del crédito de postergación, el legislador ha establecido que dicho crédito deberá ser especifico, por lo que se deberá establecer claramente cuales son las cuotas que serán pagadas con los fondos del crédito de postergación. Asimismo, el crédito de postergación sólo podrá usarse para pagar cuotas completas y consecutivas de un crédito hipotecario, y no podrán tener una tasa de interés superior a la de este último.
En cuanto a la forma de pago del crédito de postergación, sólo podrá ser:
a) En cuotas mensuales de un mismo valor que se pagará con posterioridad a la fecha de pago de la última cuota del crédito hipotecario respectivo, o
b) En cuotas mensuales de un mismo valor, distribuidas en un plazo que no podrá superar el plazo residual del respectivo crédito hipotecario.
Las obligaciones de los créditos hipotecarios, de los créditos de postergación y de las obligaciones de los contratos de mutuo de dinero se podrán garantizar, adicionalmente a la correspondiente hipoteca, con una garantía estatal otorgada por el Fondo de Garantía para Pequeños y Medianos Empresarios, de conformidad con el reglamento que deberá dictar el Ministerio de Hacienda.
Dicha garantía tendrá una vigencia de sesenta meses y sólo podrá asegurar un monto máximo equivalente a 6 cuotas del respectivo crédito hipotecario cuyas cuotas fueren pagadas con el correspondiente crédito de postergación.
La Ley entrará en vigor en la fecha en que sea publicado en el Diario Oficial el reglamento que deberá dictar el Ministerio de Hacienda y estará vigente por un plazo de sesenta y cuatro meses contado desde la primera adjudicación de la primera licitación efectuada bajo esta Ley.
